Acquisti di beni pervenuti ai venditori per atto di donazione

Particolare attenzione deve essere posta in occasione della redazione di un preliminare qualora il bene da trasferire sia pervenuto al promittente venditore in forza di un atto di donazione. Innanzitutto si fa presente che:

- il nostro ordinamento riserva a determinati soggetti (coniuge, figli ed ascendenti del defunto) cd. "legittimari" una quota di eredità cd. "legittima" della quale pertanto non possono essere privati per volontà del defunto (sia stata questa espressa in un testamento o "eseguita" in vita mediante donazioni);

- se un legittimario viene privato, in tutto od in parte, della sua quota di legittima, per effetto di una disposizione testamentaria o di donazione e/o donazioni poste in essere in vita dal defunto, lo stesso può far valere il proprio diritto all'ottenimento dell'intera quota di legittima mediante l'esperimento di un'apposita azione giudiziaria (la cd. "azione di riduzione"); tale azione peraltro è soggetta al termine di prescrizione di 10 anni; sulla decorrenza del termine decennale di prescrizione, peraltro, non vi sono identità di vedute:

Se vi è una donazione bisogna distinguere a seconda:

A) che il donante sia ancora vivente:
in questo caso l'azione di restituzione potrà essere esercitata SOLO dopo la morte del donante medesimo, ed entro i successivi 10 anni da tale evento (secondo l'orientamento prevalente in tema di decorrenza del termine prescrizionale), al verificarsi peraltro di tutte le seguenti condizioni:

a1) che il donante alla sua morte non abbia lasciato beni sufficienti a "coprire" la quota di legittima spettante a tutti i legittimari o non abbia comunque disposto con altre donazioni a favore degli altri legittimari, sicché vi siano dei legittimari pretermessi o lesi nella quota di legittima

a2) che verificandosi il caso di cui sub a1) i legittimari lesi intendano
far valere le proprie ragioni mediante l'esperimento dell'azione di riduzione (l'azione non è "automatica" ma richiede l'iniziativa di parte e non è escluso che il soggetto interessato possa comunque rinunciare all'esperimento dell'azione, per i più disparati motivi, compreso ad esempio il raggiungimento di un accordo transattivo
con gli altri eredi)

a3) il donatario, proprio dante causa, nel momento in cui verrà esercitata la azione di riduzione, non abbia nel proprio patrimonio beni sufficienti a soddisfare le ragioni dei legittimari pretermessi o lesi (infatti l'azione di restituzione verso terzi è subordinata alla previa "escussione dei beni del donatario" art. 563 primo comma)

a4) non siano già decorsi 20 anni dalla data della trascrizione della donazione, salvo che sia intervenuta opposizione al decorso dei 20 anni da parte del coniuge o di parenti in linea retta (legge 80/2005)

RIMEDI:
non esistono rimedi giuridicamente convincenti per ovviare alla situazione sopra descritta; infatti con riguardo ai vari "rimedi" escogitati nella prassi:
- risoluzione della donazione per mutuo dissenso
- fideiussione a carico del donantee/o dei legittimari a favore dell'acquirente a garanzia dei danni derivanti dall'azione
- di restituzione, rinuncia, da parte dei legittimari all'azione stessa di restituzione, (diversa dall'azione di riduzione irrinunciabile)

sono stati sollevati da più parti fondati dubbi di legittimità e pertanto la loro validità allo stato attuale appare quanto mai incerta. Solo nel caso di mutuo, è stato trovato come rimedio (indubbiamente valido) la garanzia fideiussoria assicurativa o bancaria (possibile in questo caso solo perchè la garanzia riguarda un periodo di tempo ben preciso ossia la durata del mutuo);
a seguito dell'entrata in vigore della legge 80/2005 potrebbe ora pensarsi, come possibile rimedio, ad una fideiussione bancaria e/o assicurativa sino allo scadere del ventennio dalla data dell'atto di donazione (con tutte le problematiche sopra evidenziate in ordine alla applicabilità o meno di detta disciplina anche alle donazioni
stipulate anteriormente alla data del 15 maggio 2005) accompagnata dalla rinuncia all'opposizione del coniuge e dei parenti in linea retta del donante (anche se non si potranno mai avere certezze che tali soggetti non eserciteranno ugualmente, entro il ventennio, l'azione di restituzione, verificandosene i presupposti, ovvero che tali soggetti non mutino nel corso del ventennio).

B) che il donante sia deceduto da meno di 10 anni:
in questo caso l'azione di restituzione potrà essere esercitata entro i 10 anni dalla morte del donante (secondo l'orientamento prevalente in tema di decorrenza del termine prescrizionale) al verificarsi peraltro di tutte le condizioni sopra riportate sub A1), A2) e A3), A4).
Ovviamente a differenza che nel caso di cui sub A) in questo caso dovrebbe risultare più agevole verificare la ricorrenza o meno delle circostanze cui è subordinata l'azione di restituzione e di cui sub A1), A2) e A3) , che vanno riferite non più ad un evento futuro bensì ad una data certa (la morte del donante).

RIMEDI:
in questo caso il rimedio giuridico esiste e consiste nella rinuncia espressa da parte di tutti i legittimari (a condizione di conoscere tutti i legittimari esistenti) alla azione di riduzione o quanto meno alla azione di restituzione verso terzi ex art. 563 c.c., rinuncia valida e possibile dopo la morte del donante.

C) che il donante sia deceduto da più di 10 anni:
in questo caso il diritto ad agire in riduzione deve ritenersi prescritto, secondo l'orientamento prevalente in tema di decorrenza del termine prescrizionale, confermato anche dalle Sezioni Unite della Cassazione, come sopra ricordato, per cui non vi dovrebbe essere più alcun rischio, neppure minimo, per l'acquirente, in quanto l'azione
di riduzione e quindi anche l'azione di restituzione non potranno più essere esercitate. Pertanto se entro i dieci anni dalla morte del donante non è stata trascritta la domanda di riduzione (art. 2652 n. 8) c.c.) l'acquirente potrà acquistare l'immobile senza alcun timore sempre secondo l'orientamento prevalente in tema di decorrenza del termine prescrizionale.

D) che siano decorsi più di 20 anni dalla data della donazione:
a prescindere dalla circostanza che il donante sia ancora vivente o sia già deceduto, se non vi è stata entro i 20 anni dalla data di trascrizione della donazione opposizione da parte del coniuge o di parenti in linea retta, l'azione di restituzione NON POTRA' più essere esercitata e pertanto in questo caso non vi è più alcun rischio,
neppure minimo, per l'acquirente, in quanto benché l'azione di riduzione possa ancora essere esercitata nei confronti del donatario, l'azione di restituzione nei confronti dei terzi acquirenti, invece, non potrà più essere fatta valere.

In conclusione:
si può affermare che un rischio per l'acquirente, nei casi sub A)
e sub B) esiste, ma che è anche un rischio "potenziale" in quanto non è detto che la presenza di una donazione determini di per sé una rivendica del bene da parte di terzi. Tant'è vero la Cassazione (sent. 17.3.1994 n. 2541) ha ritenuto inapplicabile nel caso di specie l'art. 1481 c.c. in quanto tale norma presuppone che "il pericolo
di evizione sia effettivo e cioè non meramente presuntivo o putativo, ove esso non può risolversi in un mero timore soggettivo che l'evizione possa verificarsi ...." con la conseguenza che "il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione e possa essere teoricamente oggetto di una futura azione di riduzione per lesione di
legittima, esclude di per sé che esista un pericolo effettivo di rivendica e che il compratore possa sospendere il pagamento o pretendere la prestazione di una garanzia "Per lo stesso motivo in giurisprudenza si è ritenuto ingiustificato anche "il rifiuto del promissario acquirente a stipulare il contratto definitivo di compravendita, qualora a suo fondamento venga posta la provenienza a titolo di donazione dell'immobile oggetto del preliminare....... Rifiuto che a detta della giurisprudenza è ingiustificato anche perché "nel caso in esame non si è neppure verificato il presupposto per l'azione restitutoria ex art. 563 c.c., in quanto non vi è un erede, il quale, ritenendo lesa la legittima in conseguenza della donazione, abbia esercitato l'azione di riduzione e manifestato l'intenzione di proporre, per la probabilità della vana escussione dei beni del donatario, anche l'azione di restituzione nei confronti degli aventi causa del donatario. Questa giurisprudenza ha pertanto concluso nel senso che il rifiuto di addivenire alla stipula del contratto definitivo di compravendita concretizza un inadempimento che presenta i requisiti di importanza tali da giustificare la risoluzione del contratto preliminare e la ritenzione della caparra da parte del
promittente venditore.
Proprio alla luce di questa sentenza della Cassazione, (riferita al rifiuto alla stipula del definitivo opposto dal promissario acquirente venuto a conoscenza della provenienza donativa dopo la sottoscrizione del preliminare), appare evidente l'importanza
di far sempre ed in ogni risultare il titolo di provenienza dal contratto preliminare, e nel caso in cui tale titolo consista in una donazione, anche di far assumere al promittente venditore l'impegno a prestare, nel rogito definitivo, specifica garanzia per evizione in relazione alla suddetta provenienza donativa.

Impianti di risalita di Carona

Carona la nuova Stazione inserita nel comprensorio delle Carisole che con Foppolo ne fanno una Stazione di avanguardia sciistica nel panorama Brembano. L'ottimo impianto di innevamento artificiale consente di sciare anche con scarse precipitazioni nevose.

Fino ad alcuni anni orsono Carona era noto specificamente ai cultori dello scialpinismo, forse la sublimazione dello sport bianco, e questo in forza di una mitica manifestazione bianca che si svolge da oltre cinquant'anni sulle montagne che stanno a ridosso di Carona. Intendiamo dire del Trofeo Parravicini che ha il suo teatro di svolgimento nella zona del Rifugio Calvi. Ora Carona e' entrata nella mappa dello sci alpino. E' avvenuto dopo che una societa' appositamente costruita, ha attrezzato con impianti di risalita i pendii della Valle di Carisole che sovrasta il paese.

Questa vallata e' il regno del sole e della neve. L'uno e l'altra vi sono abbondanti e della migliore qualita', per cui sciare a Carona, nella Valle di Carisole e' sempre bello. Eppoi, mentre sali con la seggiovia di arroccamento, hai la possibilita' di ammirare lo splendido panorama che sul fondo Carona ed il suo suggestivo laghetto, lungo le rive si snoda la pista di fondo, che costeggia anche un patinoire sempre affollato nella stagione invernale, quando la superficie liquida si e' trasformata in un gelido tappeto verde sul quale scivolano veloci i pattini.

Come si arriva a Carona:
Da Bergamo si prende la statale di Valle Brembana fino a Lenna da dove si diparte la provinciale per Foppolo che si percorre fin dopo l'abitato di Branzi, dove c'e' il bivio per Carona (km 52). Da Milano sono km 102. La localita' e' raggiungibile da Bergamo e Milano con autobus di linea.

Rilancio di Foppolo, De Benedetti pronto a scendere in pista

Finanziaria del gruppo in trattativa per acquisire le seggiovie. Il sindaco: «L'auspicio è che partecipino al piano di sviluppo. Foppolo - Il rilancio di Foppolo potrebbe partire dal gruppo De Benedetti. Siamo ancora lontani da progetti concreti ma i contatti ci sono stati e l'amministrazione comunale ci spera. Soprattutto, a oggi, c'è una proposta di concordato fallimentare per la «Foppolo evolution», la società fallita dell'imprenditore zognese Gianfranco Quarti. In pratica la «Jupiter Finance» (del gruppo Cir, holding controllata dalla finanziaria Cofide di Carlo De Benedetti) sarebbe pronta a sanare i debiti della «Foppolo evolution», acquisendo i vecchi oimpianti di risalita (Quarta baita, Montebello, Toro Alto e Valgussera) e terreni vari, con edifici rurali, sul Montebello, sul monte Vescovo, sul Valgussera, al Convento, a San Simone, a Cambrembo (in parte edificabile) e nella conca del Calvi.

E, stando alle attese dell'amministrazione comunale, potrebbe partecipare al prossimo bando per lo sviluppo del piazzale Alberghi (sono previsti 200 appartamenti, hotell da 500 camere, negozi e 1.200 posti auto). Dalla società finanziaria di De Benedetti arriva, per ora, solo un «no comment», trattandosi di trattative e proposte ancora in corso ma, a quanto pare, sembrano concrete le possibilità che uno dei principali gruppi industriali-finanziari italiani sbarchi nella stazione sciistica brembana.

Le premesse: la società «FFoppolo evolution», già proprietaria degli impianti di risalita di Foppolo, è fallita. «Ma in virtù di una sentenza del Consiglio di Stato che ci diede ragione sulla revoca delle concessioni a Quarti, le seggiovie possono essere utilizzate dai Comuni - spiega il sindaco di Foppolo Beppe Berera, presidente della Brembosuperski, società dei Comuni di Foppolo, Carona e Valleve che gestisce appunto gli impianti -. Possiamo farli funzionare in attesa di una nostra acquisizione, di un'asta o comunque di posizionare nuove seggiovie».

«Gli iimpianti del Montebello e della Quarta Baita - continua Berera - hanno avuto quest'anno una revisione generale, ma non sono più riposizionabili su altre stazioni. Quindi, come Comuni, abbiamo rinunciato all'acquisto. L'interesse di un gruppo come quello di De Benedetti è assolutamente positivo. Finora non avevamo interlocutori, adesso, invece, possiamo guardare con maggiore ottimismo anche al previsto piano di sviluppo. Naturalmente la speranza è che la proposta di concordato presentata al curatore fallimentare vada a buon fine e quindi il gruppo De Benedetti arrivi a Foppolo».

Perché, entro fine mese, dovrebbe essere pubblicato il bando per la privatizzazione della società «Foppolo risorse» (al 100% del Comune) che ha la proprietà del piazzale Alberghi e del progetto di rilancio della stazione sciistica. Chi vincerà la gara, in pratica, dovrà realizzare poi il progetto esecutivo di un piano integrato di intervento che prevede la costruzione di parcheggi per 1.200 posti auto e circa 90 autobus, quindi alberghi per mille posti letto, negozi, ristoranti e circa 200 appartamenti. C'è già un progetto preliminare, redatto dallo studio dell'architetto Massimo Vitali di Bergamo.

«La sollecitazione - continua Berera - è che il gruppo De Benedetti, oltre a sanare la situazione della "FFoppolo evolution" ritirando vecchi Impianti e terreni, partecipi al prossimo bando: le caratteristiche e le capacità per realizzare il nostro progetto ci sono tutte. Progetto per il quale, peraltro, hanno già manifestato interesse almeno altri tre importanti gruppi, di cui uno del settore turistico e uno di cooperative del Ferrarese. Ma potrebbero esserci altre società. I criteri di aggiudicazione della gara (durerà circa due o tre mesi) saranno la solidità patrimoniale, la partecipazione ad analoghe operazioni in campo turistico e naturalmente l'offerta economica».

Giovanni Ghisalberti - L'Eco di Bergamo

Bce: lascia tassi invariati all'1%

(ANSA) - ROMA, 2 DIC - La Banca centrale europea ha lasciato invariato all'1% il tasso di riferimento principale in Eurolandia. Lo ha stabilito oggi il Consiglio direttivo. La decisione era ampiamente prevista dal mercato. La Bce ha lasciato invariati anche il tasso marginale, all'1,75%, e quello sui depositi, allo 0,25%. Il costo del denaro in Eurolandia resta quindi al minimo storico.

San Pellegrino Terme

A solo un ora da Milano, nel cuore pulsante della nuova San Pellegrino Terme, con la futura Stazione Termale circondata da gallerie di negozi e ristoranti , vendesi ultimi appartamenti signorili in zona della piscina. Prezzi e modalità di pagamento veramente interessanti !!! Chiama per una visita in loco.

 Prospetti S.Pellegrino terme.pdf         Tipologie Appartamenti.pdf