Obblighi dei costruttori

Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 prevede tre cose, nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un immobile da costruire. Primo, l'obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all'acquirente - prima o all'atto della stipula del contratto preliminare - una fideiussione, rilasciata da una banca o da un'impresa di assicurazione o ancora da un intermediario finanziario a cio' abilitato, a garanzia di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprieta' o di altro diritto reale di godimento.

Secondo, l'obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all'acquirente (all'atto della stipula del con tratto definitivo di compravendita) una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia dell'obbligo a carico dello stesso di risarcire gli eventuali danni materiali e diretti dell'immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi manifestatisi successivamente alla stipula del predetto atto di trasferimento della proprieta'. Terzzo, l'obbligo di conformare il contratto preliminare ad un contenuto ''minimo'' fissato dal legislatore.

Questi obblighi, pero', vengono applicati solo se ci sono due presupposti. Il presupposto soggettivo che riguarda le parti del contratto. In particolare, e' richiesto che a promettere di vendere sia un costruttore che agisce nell'esercizio di impresa e che a promettere di acquistare sia una persona fisica. Il presupposto oggettivo: deve trattarsi cioe' di ''immobili da costruire'', ossia di immobili per i quali ''sia gia' stato richiesto il permesso di costruire'', ma che ''siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilita'''.

Per il caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la fideiussione, la legge prevede espressamente la nullita' del contratto preliminare. La nullita', peraltro, puo' essere fatta valere solo dall'acquirente. La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il costruttore/ promittente venditore incorra in una ''situazione di crisi'' ovvero nei casi in cui il costruttore sia o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.